Maja ehitus terviklahendusena, mis teeb su unistuse kodu reaalsuseks!

Maja ehitamine on suur ja põnev ettevõtmine. Paljude jaoks tähendab see unistuste kodu elluviimist – kohta, mis on loodud just pere igapäeva vajadusi ja eluviisi arvestades. Samas võib majaehitus tunduda ka hirmutav: kust alustada, kuidas rahastada, millest koosneb hind, ja kuidas vältida vigu? CoralRoof OÜ aitab sul nendele küsimustele vastused leida ning juhib sind samm-sammult kogu protsessi vältel – esimesest mõttest kuni võtmete kättesaamiseni.

Maja ehitamise etapid – lühike ülevaade

Maja ehitamine koosneb mitmest olulisest etapist, millest igaüks on eelneva jätk. Hästi läbimõeldud kondikava tagab nii eelarvelise kontrolli, tehnilise kvaliteedi kui ka selle, et valmis maja vastab ootustele. Peamised sammud maja ehituse planeerimiselt:

1. Eelarve koostamine ja rahastuse leidmine
2. Krundi valimine
3. Arhitektuurse lahenduse loomine
4. Projekteerimine ja ehitusloa taotlemine
5. Vundamendi ehitus
6. Karkassi ja tehnosüsteemide paigaldus
7. Katuse ja fassaadi ehitus
8. Tehnosüsteemide paigaldus
9. Siseviimistlus ja sisustus
10. Välistööd ja haljastus
11. Lõppdokumentatsioon ja garantiiperiood

Etapp 1: Maja ehituse eelarve ja rahastus

Miks alustada eelarvest?

Paljud unistused kodust purunevad seetõttu, et ei mõisteta tegelikku maksumust. Ehituseelarve pole vaid seinte ja katuse hind – sinna kuuluvad ka projekteerimine, liitumised, sisetööd, kommunikatsioonid ja haljastus. Mida täpsemalt oskad alguses kulusid planeerida, seda sujuvam on kogu ehitusprotsess.

Ehituslaenu tingimused ja finantseerimisvõimalused

Pangad pakuvad spetsiaalseid kodulaene, mille väljamaksed toimuvad etappide kaupa – näiteks pärast vundamendi valmimist, pärast karbi sulgemist jne. Tavaliselt nõuab pank omaosalust vähemalt 10–20% ulatuses. Sul peab olema olemas ka esmane projekt, eelarve ning mõistlik ajakava. Lisaks võib vaja minna tagatisvara.

Eelarve planeerimine

Eelarve koosneb mitmest osast:

• Projekteerimis- ja lubade kulud
• Ehitustööd koos tööjõukuluga
• Materjalide hinnad
• Liitumistasud (vesi, elekter, kanalisatsioon, internet)
• Siseviimistlus ja tehnika
• Välistööd, teed, haljastus
• Dokumentatsioon ja riigilõivud

Hea tava on arvestada vähemalt ka puhvriga ootamatute kulude katteks. Näiteks hinnatõusud, ilmastikust tingitud viivitused või projekti täiendused töö käigus kui soovid ehituse käigus peaksid muutuma.

Maja hinna suurimad mõjutajad

Mõned kulud võivad kahekordistuda sõltuvalt valikutest:

• Kas ehitad ühe- või kahekorruselise maja?
• Kas kasutad valmisprojekti või individuaalprojekti?
• Millised on krundi asukoht ja liitumiste lähedus?
• Kas soovid luksuslikku siseviimistlust, nutikodu süsteemi või passiivmaja energiatõhusust?

Ehitustööde osa umbes 60% eelarvest, viimistlus ja seadmed 25%, projektid, liitumised ja dokumentatsioon ülejäänud osa.

Millest maja ehitamise hind üldse koosneb?

Lisaks otsestele töödele ja materjalidele kuuluvad eelarvesse ka järgmised kulud:

• Ehitusprojekt (eel-, põhi- ja tööprojektid)
• Ehitus- ja kasutusload
• Geodeetiline alusplaan ja geoloogilised uuringud
• Energiatõhususarvutus
• Tuleohutus- ja elektriaudit
• Aiamaterjalid, sissepääsuteed, platsid, vihmaveesüsteemid
• Köögimööbel, valgustid, terassid, sisustus

Etapp 2: Krundi valimine

Krundi valimine

Krundi valik mõjutab kogu majaehituse käiku ja maksumust rohkem, kui esialgu arvata võiks. Nii krundi hind, suurus kui ka selle geoloogilised omadused loovad raamistiku, mille sees kogu projekt toimub.

Krundi suurus

Elamumaa peaks võimaldama hoonele piisava kauguse piirist, ruumi terrassile, teele, privaatsusele ja võimalusel ka rohealale. Tüüpiline eramaja krunt on 1200–2000 m². Kontrolli kindlasti maa sihtotstarvet – elamumaa annab kindluse, et ehitusprotsess on lubatud ja toetatud kohaliku omavalitsuse poolt.

Õhtupäike ja maja asend ilmakaarte suhtes

Hea maja planeering kasutab ilmakaarte valgust maksimaalselt ära. Päikselisemad ruumid nagu elutuba ja terrass võiks jääda lõuna-lääne suunda. Magamistoad sobivad paremini põhjaküljele, kus temperatuur püsib stabiilsemalt madalam.

Geoalus ja ehituspiirangud

Krundi valikul tellitakse tihti geodeetiline alusplaan ning vajadusel ka geoloogilised uuringud. Need näitavad, milline on pinnas ja kus asuvad liitumispunktid. Kontrolli kindlasti ka ehitusala, kõrguspiiranguid, katusekallet ja teisi kohaliku üldplaneeringu tingimusi.

Ehituspiirangud

Uuri kindlasti kohalikust omavalitsusest ehitusalasid, kaitsevööndeid, lubatud kõrgust, katusekallet, kaugust teest jne. Võibolla planeeritakse teie krundi lähedusse uut maanteed või elektriliini. Hiljem võib see tulla halva üllatusena.

Kõrghaljastus

Säilita võimalusel vanad terved ja tugevad puud, mis loovad miljöö. Vajadusel taotle luba nende mahavõtmiseks. Olemasolevate puude maha võtmisega võib kaasneda ka asendusistutus.

Piirkonna üldplaneering

Kas tegemist on rahuliku elamupiirkonnaga või planeeritakse naabrusse tootmishoonet? Kontrolli valla üldplaneeringust, mis piirangud on piirkonnale seatud. Näiteks ka kinnistul asetsev eraldi seisev päikesepark läheb tootmise alla

Ligipääs krundile

Tähtis on juurdepääs avalikult teelt – kui tee on eraomandis, tuleb arvestada kasutuslepingute või koormistega. Kui kinnistule ligipääs toimub läbi teisele isikule kuuluva maatüki siis tekib vajadus teeservituudi järele.

Taristu

Kas krundil on olemas elektri-, vee-, kanalisatsiooni- ja internetiühendus? Kui mitte, tuleb liitumispunktid ise rajada.

Maa sihtotstarve

Maa sihtotstarve määrab, milleks tohib kinnistut kasutada ja mida sinna ehitada. Elamu planeerimisel on see üks olulisemaid aspekte, mis mõjutab nii ehitusõigust, liitumisvõimalusi kui ka tulevast kasutusluba.

Elamumaa on Riigi Teataja kohaselt maa, mis on ette nähtud elamute (nt ühepereelamud, ridaelamud, korterelamud, suvilad, aiamajad) ja nende juurde kuuluvate abiehitiste püstitamiseks. Sellise maa puhul on ehitusreeglid ja vajalik taristu tavaliselt juba määratletud, mis teeb protsessi sujuvaks.

Maatulundusmaa on aga mõeldud põllumajanduseks, metsanduseks või aianduseks. Kuigi sellele võib teatud tingimustel ehitada ka ühe elamu koos abihoonetega, tuleb arvestada mitmete piirangutega:

• vajalik võib olla detailplaneering;
  hoone paigutus ja suurus peavad olema kooskõlas üld- või teemaplaneeringuga;
• kontrollima peab ligipääsuteede olemasolu ja taristu (elekter, vesi, kanalisatsioon) kättesaadavust;
• tihti tuleb arvestada elektriliinide, veehoidlate, kaevude või kaitsevööndite paiknemisega.

Sageli turustatakse maatulundusmaad kinnisvaraportaalides lausega: “Raja oma unistuste kodu looduskaunisse kohta!” – kuid tegelikult ei taga see automaatselt ehitusõigust. Enne ostu tee kindlasti kindlaks, kas tegemist on metsamaa, haritava põllumaa või mõne muu kõlvikutüübiga – seda saab kontrollida Maa-ameti kaardirakendusest.

Kokkuvõtteks:
Kui soovid maja ehitada ilma liigse bürokraatia ja täiendavate kooskõlastusteta, eelista elamumaad. Kui aga leiad sobiva maatulundusmaa, ole valmis rohkemaks asjaajamiseks ja lisaülesanneteks projekteerimisel.

Isiklikud eelistused

Kas väärtustad privaatsust, looduslähedust, koolide lähedust või transpordiühendust? Need määravad elukvaliteedi. Kindlasti võta arvesse ka talvist teehooldust ning tänavavalgustuse ja kergliiklusteede olemasolu.

Etapp 3: Arhitektuur

Maja arhitektuur

Arhitektuur määrab ära, milline saab olema sinu kodu välimus, iseloom ja ka tunnetus sees olles. See ei ole ainult esteetiline valik – arhitektuursed lahendused mõjutavad oluliselt ehitusmaksumust, tehnilist keerukust ja hilisemat energiatarvet.

Kas eelistad traditsioonilist viilkatusega maja, mis sobitub hästi meie kliimasse ja väiksematesse asulatesse? Või soovid modernset lamekatusega lahendust, mis rõhub minimalistlikule joonele ja võimaldab näiteks katuseaeda? Valik ei ole vaid maitse küsimus – lamekatuse puhul on oluline lahendada äravool ja hüdroisolatsioon eriti hoolikalt, viilkatuse puhul mängivad rolli katusekalle ja sarikate lahendus.

Fassaadimaterjal mõjutab hoone välimust ja vastupidavust. Näiteks:

• Krohvitud fassaad on õhuline, ent vajab aastate jooksul hooldust;
• Puitvooder on soe, looduslähedane ja sobib hästi maamajja kui ka eeslinna eramule, kuid vajab aastate mõõdudes värskendust;
• Tellis- või kivifassaad on vastupidav ja hooldusvaba, kuid kallim.

Hea arhitekt arvestab nii esteetikat kui praktilisust – päikesesuundi, tuulekoormust, varju alasid, energiatõhusust ja ehitusnorme. Arhitektuurne lahendus peaks toetama nii elustiili kui eelarvet. Ning ei tohi ära unustada, et planeeritavas kodus hakkate elama teie eise oma perega mitte sõber, tuttav ega ka naaber.

Korruste arv

Ühekorruseline elamu on ehituslikult lihtsam ja sobib ideaalselt suuremale krundile. Eeliseks on vähesemad kandekonstruktsioonide nõuded, lihtsam ligipääs ja universaalsus (nt vanemaealistele või väikeste lastega peredele). Samuti ei vaja see treppe ega keerukaid vahelae lahendusi.

Kahekorruseline elamu on eelistatud kitsastel kruntidel, kus maa kallis või ruumi napib. See võimaldab väiksemale pinnale rohkem elamispinda. Samas on selle projekteerimine ja ehitus keerukam – kandeseinad, trepikoja lahendused, tuleohutusnõuded ning heliisolatsioon kahe korruse vahel vajavad vajadusel läbimõeldud planeerimist.

Mitmekorruselise maja puhul on võimalik paremini eraldada funktsioone – näiteks elu- ja magamisruumid eraldi korrustele, mis tagab rohkem privaatsust ja vaikust.

Etapp 4: Projekteerimine ja ehitusluba

Maja projekteerimine

Projekteerimine on maja ehituse üks kriitilisemaid etappe. Selles etapis pannakse paika kõik tehnilised, esteetilised ja funktsionaalsed aspektid. Töö algab tavaliselt eelprojektiga, mis annab üldise ülevaate hoone asetusest, arhitektuurist ja mahuparameetritest. Sellele järgneb põhiprojekt, mis sisaldab juba täpsemaid lahendusi – konstruktsioonid, tehnosüsteemid, avatäited, materjalid jne. Viimases etapis koostab projekteerija tööprojekti, mille alusel toimub reaalne ehitus.

Hea projekt:

• arvestab pere vajadusi ja eluviisi (näiteks kodukontori olemasolu, panipaigad, valguse liikumine);
• Arvestab krundi iseärasustega (kaldega maa, ilmakaarte suund, liitumispunktide kaugus);
• jääb püstitatud eelarve piiresse, vältides hilisemaid kulusid ja muudatusi.

CoralRoof teeb koostööd usaldusväärsete projekteerijate, konstruktorite ning arhitektidega ja aitab tellijal teha läbimõeldud otsuseid juba varases faasis.

Ehitusloa taotlemise protsess

Ehitusloa saamine on seadusest tulenev kohustus, kui hoone suurus, sihtotstarve või ehituspiirkond seda nõuab. Taotlus esitatakse elektrooniliselt läbi Ehitisregistri (EHR). Dokumentide nimekiri sisaldab muuhulgas:

• krundi omandi- või kasutusõigust tõendavaid dokumente;
• kehtivat geodeetilist alusplaani;
• eel- või põhiprojekti;
• vajadusel naabrite kooskõlastusi (kui ehitus jääb piirile lähedale);
• energiatõhususe ja tuleohutuse arvutusi;
• ehituseksperdi hinnanguid või lisadokumente, kui projekt seda nõuab.

Ehitusloa menetlemine võtab tavaliselt aega 30 kuni 60 päeva, kuid võib pikeneda, kui esineb puudujääke dokumentatsioonis või kui krundil on piiranguid (nt looduskaitsevöönd, tiheasustusala vms).

Energiatõhususarvutused

Tänapäeval peab iga uus elamu vastama liginullenergiahoone nõuetele. See tähendab, et hoone peab olema võimalikult madala energiatarbega ja osa energiast peab olema toodetud taastuvatest allikatest.

Energiatõhususarvutuses hinnatakse:

• hoone soojustusvõimet (U-arvud);
• ventilatsioonisüsteemi efektiivsust;
• akende osakaalu ja paigutust;
• kütte- ja jahutussüsteeme;
• taastuvenergia (nt päikesepaneelide) kasutust.

Arvutus esitatakse koos ehitusloataotlusega ning hiljem on selle põhjal lihtsam hinnata ka hoone energiaklassi. Kvaliteetne projekt koos korrektsete arvutustega aitab vältida probleeme kasutusloa saamisel ja tagab hiljem madalamad küttearved.

Etapp 5: Maja ehituse alustamine

Vundamendi ehitus

Vundament on maja alus – sõna otseses mõttes. Selle kvaliteet määrab kogu hoone pikaealisuse, soojapidavuse ja stabiilsuse. Vundamendi valik sõltub pinnase kandevõimest, krundi reljeefist ja maja konstruktsioonist. Levinumad tüübid on:

• Lintvundament – sobib raskematele majadele ja ebaühtlasele pinnasele;
• Plaatvundament – väga hea soojapidavusega ja stabiilne valik uuselamutes;
• Vaiadele rajatud vundament – kasutatakse kehvema pinnase puhul.

Enne tööde alustamist tuleb teha ehitusgeoloogiline uuring, mis näitab pinnase omadusi. CoralRoof OÜ aitab sind vundamendi valikul ja rajamisel, arvestades kõiki tehnilisi ja geoloogilisi tegureid.

Etapp 6: Karkass ja tehnosüsteemid

Maja karkassi ehitus

Karkass on hoone “luustik”. See määrab maja kuju, jäikuse ja püsivuse. Karkassi saab ehitada tugevsorteeritud puidust, metallprofiilidest, betoonist või kasutada kiviplokke. Kõikidel on oma eelised – valik sõltub eelarvest, projekti iseloomust ja soovitud arhitektuurist.

Vahelaed

Vahelagi eraldab korruseid ja aitab kaasa heliisolatsioonile. Materjaliks võivad olla betoon, puit, komposiitlahendused. Õige valik tagab nii vastupidavuse kui ka mugavuse.

Soojustus ja aurutõke

Maja energiatõhusus sõltub suurel määral sellest, kui hästi on lahendatud soojustus ja niiskustõke. Soojustusmaterjalideks kasutatakse mineraalvilla või soojustusplaate. Aurutõkkemembraan paigaldatakse konstruktsioonide sisemusse, et takistada niiskuse tungimist seinte ja lagede soojustusse.

Maja konstruktsioon

Lisaks kandekarkassile kuuluvad konstruktsioonide alla ka siseseinad, katuse konstruktsioon ja jäigastavad elemendid. Konstruktsiooniline lahendus peab tagama nii tugevuse, ilmastikukindluse kui ka tehnosüsteemide paigaldusvõimalused.

Etapp 7: Katus ja fassaad

Katusetööd

Katus kaitseb maja vihma, lume ja päikese eest ning mõjutab oluliselt hoone visuaalset ilmet. Katuse valikul tuleb arvestada kalde, materjali (plekk, PVC, bituumen, kivikatus), tuulekoormuse, lumekoormuse ja sademevee ärajuhtimisega.

Fassaaditööd

Fassaadimaterjal peab olema ilmastikukindel ja sobima arhitektuuriga. Valikud: krohv, puitvooder, komposiitplaat, metall, kiviplaat, tellis. Lisaks välimusele aitab fassaad tagada hoone energiatõhususe ja heliisolatsiooni.

Aknad ja uksed

Heade soojapidavusnäitajatega kolmekordsed aknad ja turvalised välisuksed on energiasäästliku kodu lahutamatu osa. Õige paigaldus ja tihendamine on seejuures võtmetähtsusega.

Etapp 8: Tehnosüsteemide paigaldus

Elekter

Elektripaigaldus algab projektist ja lõpeb lõpp-protokolliga. Planeeri varakult pistikupesade, valgustite ja nõrkvoolu (andmeside, valvesüsteem) paigutus. Arvesta tulevikuvajadustega (nt elektriauto laadimine, nutikodu). Kehtib rahvasuus levinud reegel, et alati on pistikupesasid puudu.

Kanalisatsioon ja vesi

Ühiskondlikesse trassidesse liitumine on eelistatuim, ent hajaasustuses kasutatakse sageli lokaalseid biopuhasteid või kogumismahuteid. Veevarustus võib tulla ka puurkaevust.

Küte ja ventilatsioon

Küttesüsteem sõltub maja suurusest, eelarvest ja mugavusootusest. Populaarsed lahendused on õhk-vesi soojuspumbad, maaküte ja pelletikatel. Ventilatsioon peab tagama värske õhu ja madalad küttearved – selleks kasutatakse soojustagastusega süsteeme.

Etapp 9: Siseviimistlus ja sisustus

Vaheseinad

Vaheseintesse peidetakse ära ka seinapealsed tehnosüsteemid. Materjalid: kips, kergplokk, puit. Need eraldavad ruume ja tagavad heliisolatsiooni.

Vannitoa ehitus

Vannituba vajab korralikku hüdroisolatsiooni, kaldeid ja veekindlaid materjale. Kasuta kogenud tegijaid – vea parandamine võib minna üsna kulukasks ja kahjustada võivad saada ka muud eluruumid ning konstruktsioonid, mis tahavad väljavahetamist.

Siseviimistlus

Viimistlus määrab kodu lõpliku ilme. Kasutatavad materjalid: värv, tapeet, keraamilised plaadid, puit, vinüül. Õiged valikud lisavad väärtust ja kestavad kaua. Siseruumides viibitakse suur osa päevast ning siin ei tasu teha rutakaid otsuseid. Iga kodu tuleb luua just seal elava pere nägu ja nende soove ja vajadusi arvestades. Pindade viimistlemisel tuleb võtta arvesse ka materjalide kulumiskindlust ja pestavust, et kodu korrashoid oleks hõlbus.

Köögitehnika

Köök on kodu süda – planeeri pistikupesad, valgus ja õhuringlus juba projekteerimise ajal. Integreeritud lahendused vajavad täpset mõõdistust ning lisavad efektsust ja kasutusmugavust. 

Valguslahendused

Õige valgustus loob meeleolu ja aitab ruume paremini kasutada. Kasuta kombinatsiooni üld-, suuna- ja meeleoluvalgustitest. Kindlasti arvestada, et sooja ja sumedat valgust kasutatakse enim ningi pelgalt ühest valgustist toas enam ei piisa õdusa keskkonna loomiseks.

Akustilised lahendused

Avatud planeering ja kõrged laed vajavad heli summutavaid materjale – vaibad, kardinad seinapaneelid, akustilised laed aitavad luua mugava ruumi. Lisaks ruumis olev mööbel ei lase enam kajal tekkida. Suurema helipidavusega seinad võiksid piiritleda tehno-, kontori, ja magamisruume.

Etapp 10: Välistööd ja haljastus

Vihmaveesüsteemid ja drenaaž

Katuselt ja maapinnalt kogunev vihmavesi tuleb juhtida hoonest eemale. Drenaažikraavid, kogumiskaevud ja vihmaveetorustikud kaitsevad nii vundamenti kui hoovi. Mõned omavaltsused nõuavad ka sademevee kogumist ning selle kasutamist kastmisveena – enne välistrasside rajamist tutvu nõuetega oma kodukohas.

Terassid ja varikatused

Lisavad hoonele kasutusfunktsiooni. Oluline on aluspinna kalle hoonest eemale ja kindel alus. Umbrohu ja taimestiku tõrjeks terrassi all kasuta geotekstiili.

Aed ja haljastus

Istutusalad, muru, puud ja põõsad muudavad hoovi koduseks ja kauniks. Haljastusplaan aitab arvestada valguse, kastmisvajaduse ja kasvuruumiga. Haljastustöödega alustatakse peale maja ehitust – siis ei liigu kinistul enam rasketehnikat, mis haljastust rikuks. Kui on võimalik siis proovige säilitada mõned vanemad olemasolevad puud.

Platside ja teede ehitus

Auto parkimisplats, kõnniteed, prügimaja alused ja mänguala vajavad vastupidavat pinnakatet. Materjaliks võib olla tänavakivi, kiviplaat, asfalt, killustik, betoon või kombineeritud lahendus mis ei muutu pehmeks ka suurema vihma korral ning kannatavad masinate koormust.

Piirdeaiad ja väravad

Tagavad turvalisuse ja privaatsuse. Metallaiad, puitaiad või kivimüürid valitakse vastavalt krundi tüübile ja eelarvele. Lisaks piirab aed ka metsloomade ligipääsu kinnistule, kes võivad rajadavat haljastust kahjustada

Etapp 11: Lõppdokumentatsioon ja garantii

Tuleohutusaudit ja elektripaigaldise audit

Enne kasutusloa väljastamist teostab Päästeamet tuleohutusauditi ja tehnilinespetsialid elektripaigaldise kontrollakti. Need kinnitavad, et hoone on turvaline ja vastab kehtivatele normidele. Lisaks peavad olema tahkeküttekatlad ja korstnad ehitatud ning kontrollitud pottsepa poolt, kes koostab kütteseadme kontrolli.

Kasutusluba ja dokumentatsioon

Kasutusloa saamiseks tuleb esitada lõplik projekt, kooskõlastused, auditi tulemused ja ehitustööde teostusdokumentatsioon (kaetud tööde aktid, kasutatud materjalide sertifikaadid ning nõuetele vastavust tõendav dokumentatsioon, ehitustööde päevikud,. Ilma kasutusloata ei ole võimalik ehitatud maja kindlustada ning kasususloata maja ei ole võimalik ka pangalaenuga osta.

Garantiiaeg

Ehitusettevõttel on seadusest tulenev kohustus pakkuda töödele garantiid – tavaliselt 2 aastat. Tootjapoolsed garantiid seadmetele ja materjalidele võivad olla pikemad (nt 5 või 10 aastat). Minimaalne pretensionide esitamise tähtaeg tuleneb Tarbijakaitse tingimustest kus on selleks 2 aastat.

Küsi pakkumist

Soovid hakata maja ehitama, aga ei tea, kust alustada? CoralRoof OÜ aitab sind igal sammul. Oleme toeks alates esimesest eelarvest kuni viimase viimistlustöö ja kasutusloani. Meie kogemus ja süsteemne lähenemine tagavad, et ehitus kulgeks sujuvalt ja tulemus vastaks sinu ootustele.

Küsi hinnapakkumist või tasuta konsultatsiooni juba täna – võta ühendust.