Eelprojekt – Miks see on vajalik ja mida see sisaldab?

Iga hoone sünnilugu algab visioonist, kuid enne kui ehitusluba või kasutusteatiseni jõutakse, tuleb ideest kujundada selge tehniline plaan. Selleks ongi eelprojekt – dokument, mis annab esialgse ülevaate kavandatavast ehitisest ja on aluseks ametlike kooskõlastuste ning lubade saamiseks.

Mis on eelprojekt?

Eelprojekt on ehitusprojekti esmane ja üldisem etapp, mille eesmärk on anda terviklik pilt hoone arhitektuurist, konstruktsioonist ja tehnilistest põhimõtetest.
See sisaldab hoone põhilahendusi, kuid mitte veel kõiki detaile. Projekti käigus määratakse hoone kuju, maht, paigutus krundil, põhilised tehnosüsteemid ja energiatõhususe põhimõtted.

Eelprojektis tehakse ka esialgne hinnang ehitise sobivusele ümbritsevasse keskkonda – kas planeeritud asukoht, arhitektuur ja maht vastavad detailplaneeringule ja ehitusseaduse nõuetele.

Milleks eelprojekti vaja on?

Eelprojekti peamine eesmärk on luua alus otsustamiseks ja kooskõlastamiseks.
Selle põhjal:

• hinnatakse hoone sobivust kavandatud asukohta;

• kooskõlastatakse arhitektuursed ja funktsionaalsed lahendused;

• analüüsitakse energiatõhususe ja tehnosüsteemide põhimõtteid;

• esitatakse taotlus ehitusloa või ehitusteatise saamiseks.

Eelprojekt on seega miinimumdokumentatsioon, mille alusel ametiasutused saavad hinnata, kas kavandatav ehitis on õiguslikult ja tehniliselt vastuvõetav.

Ehitusseadustiku § 10 järgi peab projekt (sh eelprojekt) olema koostatud nii, et sellest selguksid ehitise ohutus, funktsionaalsus, arhitektuurne sobivus ja mõju ümbritsevale keskkonnale. Alles pärast eelprojekti kinnitamist saab liikuda põhiprojekti ja seejärel tööprojekti etappi, mis on juba ehitamiseks vajalik detailne dokumentatsioon.

Kes vajab eelprojekti?

Eelprojekti vajavad kõik, kes plaanivad uue hoone ehitamist, olemasoleva laiendamist või ümberehitamist, mille puhul on vajalik ehitusluba või ehitusteatis.

See on vajalik nii:

• eramajade ja suvilate kavandamisel,

• ärihoonete ja tootmishoonete planeerimisel,

• kui ka avalike hoonete (nt koolid, spordisaalid, lasteaiad) projekteerimisel.

Ka väiksemate hoonete puhul on eelprojekt oluline, kui ehitusluba nõuab kooskõlastusi päästeametilt, omavalitsuselt või naabritelt. Näiteks võib päästeamet hinnata evakuatsiooniteid ja tuleohutust, omavalitsus aga arhitektuurset sobivust ja naabrusmõju. Loe lähemalt ka ehitusloa taotlemise kohta.

Mida eelprojekt sisaldab?

Kuigi eelprojekt ei sisalda veel kogu tööprojekti täpsusega detaile, on seal olulised andmed, mis võimaldavad hinnata kavandatud lahenduse sobivust. Tavaliselt koosneb eelprojekt järgmistest osadest:

• Arhitektuurne osa: hoone üldlahendus, korruseplaanid, lõiked, vaated, maht ja paigutus krundil.

• Konstruktiivne osa: põhimõtteline lahendus vundamendile, kandvatele konstruktsioonidele ja katusele.

• Tehnosüsteemide osa: soojus-, ventilatsiooni-, vee- ja kanalisatsioonilahenduste põhimõtted.

• Energiatõhususe analüüs: hinnang hoone energiaklassile ja soojuskao põhinäitajatele.

• Tuleohutuse põhimõtted: evakuatsioonilahendused, tuletõkketsoonid ja päästetingimused.

• Selgitav tekst: seletuskiri, mis avab arhitektuursed, tehnilised ja keskkondlikud lahendused.

Hea eelprojekt annab selge ülevaate nii ehitajale, ametnikule kui ka tulevasele hoone omanikule, milline kavandatav hoone saab olema.

Kui palju eelprojekt maksab?

Eelprojekti maksumus sõltub hoone suurusest, keerukusest ja asukohast, kuid enamasti jääb hind vahemikku 1500–5000 eurot eramute puhul.
Suuremate või avalike hoonete korral võib kulu ulatuda mitmekümne tuhande euroni, sest vajalik on ka täiendavate eriosade (ventilatsioon, elektri- ja nõrkvoolusüsteemid, tuleohutus) kaasamine.

Kuigi eelprojekt tundub esmapilgul lisakuluna, aitab see hilisemaid ülekulusid ja vigu vältida. Hästi koostatud eelprojekt hoiab ära olukorrad, kus töö käigus tuleb ümber projekteerida, taotleda uut ehitusluba või muuta ehituse mahte.

Millal ja kuidas eelprojekt esitatakse?

Eelprojekti esitatakse ehitusloa või ehitusteatise taotluse lisana Ehitisregistris.
Omavalitsus hindab projekti vastavust planeeringule ja õigusaktidele ning annab kas ehitusloa, kooskõlastuse või vajadusel teeb ettepaneku muudatusteks.

Eelprojekt on sageli ka suhtlusvahend ametkondade ja projekteerija vahel. Selle alusel antakse:

• kooskõlastus omavalitsuselt;

• hinnang päästeametilt;

• nõusolek naabritelt või kaasomanikelt;

• sisend muinsuskaitse- või keskkonnaametilt, kui see on asjakohane.

Kui eelprojekt on heaks kiidetud, saab liikuda põhjalikuma põhiprojekti koostamise ja ehitusloa väljastamise juurde.

Levinumad riskid ja vead eelprojekti koostamisel

Sageli tekivad probleemid, kui:

• eelprojekt on liiga üldine ja ei arvesta detailplaneeringu piiranguid;

• puuduvad olulised tehnosüsteemide lahendused;

• projekteerija ei ole arvestanud kohalike eritingimustega (nt kaugkütteühendus, kanalisatsioon);

• puudub energiatõhususe hinnang;

• kooskõlastused jäetakse viimasele hetkele.

Sellised puudused võivad põhjustada ehitusloa menetluse pikenemist või vajadust projekti ümber teha. Korrektselt koostatud eelprojekt aitab aga vältida hilisemaid muudatusi ja lisakulusid.

Eelprojekti seos ehitusloa, kasutusloa ja kasutusteatisega

Eelprojekt on ehitusloa või ehitusteatise aluseks – ilma selleta ei saa ehitusprotsessi ametlikult alustada. Kui eelprojekti põhjal on saadud ehitusluba ja hoone on valmis, tuleb hoone kasutamiseks esitada kasutusteatis või taotleda kasutusluba. Kui sa pole kindel kumba on Sinul vaja, loe meie võrdlust teemal kasutusteatis või kasutusluba.

Seega on eelprojekt esimene samm ehitusloa saamise teel ning osa terviklikust protsessist, mis lõpeb hoone seadusliku kasutuselevõtuga.

Kokkuvõte

Eelprojekt on ehitusprotsessi alguspunkt – see seob ideed, tehnilised lahendused ja seadusest tulenevad nõuded ühtseks tervikuks. Hästi koostatud eelprojekt loob kindla aluse ehitusloa saamiseks, aitab ennetada probleeme ja võimaldab kavandada hoone tehniliselt, majanduslikult ja esteetiliselt tasakaalukalt.

Kuigi eelprojekt on võrreldes põhiprojektiga lihtsam ja odavam, on see ehituse üks kriitilisemaid dokumente – just selle kvaliteedist sõltub, kui sujuvalt kulgeb hilisem projekteerimine, lubade menetlus ja ehitamine.

Kui soovid, et kõik sammud kulgeksid ladusalt ja tulemus vastaks nõuetele, siis usalda CoralRoofi professionaale. Võta ühendust juba täna!

Allikad ja viited

– Ehitusseadustik, §10 ja §38–44 (Ehitusprojekt, Ehitusluba ja ehitusprojekti nõuded)
–  Määrus Nõuded ehitusprojektile: https://www.riigiteataja.ee/akt/13359325
– Ehitisregister (EHR): https://www.ehr.ee